Đối với đại đa số người dân Việt Nam, “đất thổ cư” luôn là loại hình bất động sản được quan tâm hàng đầu bởi giá trị định giá cao và tính an toàn pháp lý khi an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, pháp luật quy định về loại đất này như thế nào? Làm sao để chuyển đổi các loại đất khác sang đất thổ cư một cách hợp pháp, an toàn và tiết kiệm chi phí? Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn câu trả lời toàn diện nhất về đất thổ cư, quy trình chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật mới nhất mới nhất.

ĐẤT THỔ CƯ LÀ GÌ?

Trong ngôn ngữ giao tiếp hàng ngày, chúng ta thường dùng cụm từ “đất thổ cư” để chỉ loại đất dùng để xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, đây chỉ là một thuật ngữ dân gian, không được định nghĩa chính thức trong văn bản pháp luật. Theo quy định tại điểm a khoản 3 điều 9 Luật Đất đai 2024, đất thổ cư chính là “đất ở” thuộc nhóm Đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

KÍ HIỆU ĐẤT THỔ CƯ TRÊN BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH

Để nhận biết một thửa đất có phải là đất thổ cư hay không khi nhìn vào bản đồ địa chính hoặc trích lục bản đồ, cần dựa vào các ký hiệu viết tắt theo quy định tại Thông tư 08/2024/TT-BTNMT. Như vậy, đối với đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư) sẽ có ký hiệu đất ở tại nông thôn là ONT và đất ở tại đô thị là ODT.

CÁC LOẠI ĐẤT ĐƯỢC LÊN ĐẤT THỔ CƯ

Không phải bất kỳ loại đất nào cũng có thể tùy tiện xin chuyển sang đất thổ cư. Căn cứ theo khoản 1, Điều 121 Luật Đất đai 2024 có 7 trường hợp đất được chuyển mục đích sử dụng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép là:

Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

THẨM QUYỀN CHO PHÉP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SANG ĐẤT THỔ CƯ THUỘC VỀ AI?

Theo Điều 123 Luật Đất đai Luật Đất đai 2024 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp:

Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước;
Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
Giao đất, cho thuê đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp:

Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Như vậy, theo quy định thì việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thổ cư do UBND cấp huyện thực hiện.

Tuy nhiên, từ 1/7/2025, cấp huyện sẽ chính thức ngừng hoạt động để tổ chức mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Theo quy định tại điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP (được đính chính tại Quyết định 2418/QĐ-BNNMT năm 2025) có quy định:

Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, bao gồm:

Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân quy định tại điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai;
Quyết định giao đất đối với cộng đồng dân cư quy định tại điểm b khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai;
Quyết định giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại điểm b khoản 2 Điều 178 Luật Đất đai.

Như vậy, theo quy định nêu trên, từ ngày 1.7.2025, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư đối với cá nhân thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã.

HƯỚNG DẪN THỦ TỤC LÊN ĐẤT THỔ CƯ

Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được Nhà nước cho phép được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ

– Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.

– Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại.

Bước 3: Ban hành quyết định

– Trường hợp áp dụng giá đất theo bảng giá:

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất.

– Trường hợp xác định giá đất cụ thể:

– Cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất.

– Tổ chức xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bước 4: Nộp tiền

– Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.

– Trường hợp được giảm tiền, cơ quan thu tiền thực hiện giảm tiền cho người sử dụng đất.

Bước 5: Hoàn thành thủ tục

Trường hợp thuê đất:

– Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất.

– Chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

– Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất:

Thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Nếu bạn đang gặp vướng mắc hoặc cần hỗ trợ trong quá trình thực hiện thủ tục lên đất thổ cư nhanh chóng, đúng luật, hãy liên hệ ngay với chúng tôi. Với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, Hãng Luật Quốc Tế Tự Do luôn sẵn sàng đồng hành, tư vấn giải pháp tối ưu và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cao nhất cho mọi khách hàng.