Trình Tự Thủ Tục Khởi Kiện Tranh Chấp Đất Đai Mới Nhất 2025

Tranh chấp đất đai là một trong những vấn đề pháp lý nan giải, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cá nhân và gia đình tại Việt Nam. Năm 2025, các quy định mới về trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai đã có nhiều thay đổi quan trọng, đòi hỏi người dân và chủ sử dụng đất phải hiểu rõ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Bài viết này sẽ giúp bạn nắm vững khái niệm tranh chấp đất đai, các dạng tranh chấp phổ biến, quy trình chuẩn bị hồ sơ, các bước khởi kiện, thủ tục hòa giải tại địa phương đến xét xử tại tòa án – đồng thời cung cấp giải pháp pháp lý tối ưu từ các chuyên gia luật đất đai, hỗ trợ bạn xử lý mọi tình huống tranh chấp hiệu quả, đúng quy định mới nhất năm 2025

Tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai là những bất đồng về quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai giữa hai bên hoặc nhiều bên sử dụng, sở hữu, quản lý đất. Các dạng tranh chấp này thường xoay quanh việc ai có quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, quyền chuyển đổi đất, nghĩa vụ tài chính, hoặc khiếu nại về việc Nhà nước thu hồi đất.

Theo quy định pháp luật hiện hành, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc tài sản khác gắn liền với đất, phát sinh giữa cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, doanh nghiệp trong quan hệ pháp lý về đất đai. Tranh chấp đất đai đa dạng về nội dung, từ xác định chủ sở hữu, ranh giới sử dụng đất, quyền thừa kế đất đai cho đến tranh chấp hợp đồng, nghĩa vụ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp đất.

Các tranh chấp này nếu không hòa giải được tại UBND xã nơi có đất tranh chấp, thì thường buộc phải khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên bị xâm phạm.

Các dạng tranh chấp đất phổ biến hiện nay

Các loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay gồm:

Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất

Nổi bật nhất là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất hợp pháp một thửa đất nhất định, phát sinh giữa các bên cùng nhận quyền sử dụng đất từ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chia tài sản gia đình, hoặc mâu thuẫn về ranh giới.

Tranh chấp ranh giới đất: Phát sinh khi hai bên sử dụng đất liền kề không thống nhất được mốc giới phân chia (theo thửa đất, mốc địa chính, văn bản pháp lý…).

Tranh chấp về lấn chiếm đất: Khi một bên lấn qua mốc giới đất, sử dụng diện tích đất không thuộc quyền sử dụng của mình, dẫn tới mâu thuẫn.

Tranh chấp về quyền thừa kế đất đai: Xuất hiện khi các thành viên trong gia đình, họ hàng không đồng thuận, không thống nhất việc chia đất hoặc tài sản gắn liền với đất sau khi người có quyền sử dụng đất chết, không lập di chúc hoặc di chúc có tranh chấp.

Tranh chấp về đòi lại đất: Diễn ra khi một bên từng cho mượn, cho thuê, ở nhờ, hoặc đứng hộ tên trong sổ đỏ… rồi phát sinh yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất.

Tranh chấp quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất

Dạng này chủ yếu là tranh chấp về hợp đồng dân sự:

– Các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất có phát sinh tranh chấp về hiệu lực, nội dung, trách nhiệm, nghĩa vụ tài chính, mục đích sử dụng đất.

– Vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận/hợp đồng: Không thực hiện đúng cam kết hợp đồng, trả tiền, trả đất, chuyển giao quyền sử dụng đất…

– Tranh chấp đất đai liên quan quyền sử dụng đất khi ly hôn: Tranh chấp tài sản chung của vợ chồng – ai là người được phân chia quyền sử dụng đất khi giải quyết ly hôn, tranh chấp giữa vợ/chồng và cha mẹ, người thân liên quan đến đất đai.

Tranh chấp đất đai liên quan đến việc Nhà nước thu hồi đất

Tranh chấp đất đai này xuất hiện khi có chính sách thu hồi đất để triển khai các dự án công cộng, tái định cư, xây dựng cơ sở hạ tầng.

Tranh chấp về bồi thường, giải phóng mặt bằng: Yêu cầu giải quyết mức giá bồi thường, phương án tái định cư chưa thỏa đáng, người dân không đồng thuận phương án đề xuất của chính quyền, doanh nghiệp.

Tranh chấp khiếu nại về giá đất đền bù: Khi người bị thu hồi đất không đồng ý với giá đất bồi thường, hoặc thủ tục hỗ trợ, chuyển đổi ngành nghề, nơi ở không đảm bảo.

Trình tự khởi kiện tranh chấp đất đai như thế nào?

Quy trình khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân được thực hiện chính xác theo các bước quy định năm 2025:

Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai

Người khởi kiện tranh chấp đất đai cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:

– Người khởi kiện có quyền khởi kiện: Là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có quyền hoặc lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, hoặc được ủy quyền hợp pháp để kiện.

– Thuộc thẩm quyền của Tòa án theo loại việc: Tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất tranh chấp.

– Tranh chấp chưa được giải quyết: Vụ việc chưa được giải quyết bởi Tòa án, chưa có phán quyết cuối cùng trước đây.

– Phải được hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã: Vụ việc phải qua bước hòa giải (không thành) tại UBND xã nơi có đất tranh chấp theo yêu cầu của luật hiện hành – biên bản hòa giải là tài liệu bắt buộc có trong hồ sơ khởi kiện tại Toà án.

Chuẩn bị và nộp hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai

– Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:

Đơn khởi kiện theo đúng mẫu mới năm 2025: nêu rõ nội dung vụ tranh chấp, yêu cầu Tòa án giải quyết.
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Sổ hồng/sổ đỏ/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác theo quy định).
Biên bản hòa giải của UBND xã (không thành).
Giấy tờ cá nhân: Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân, thẻ căn cước
Các chứng cứ chứng minh khác: tài liệu về nguồn gốc sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, chứng nhận di sản thừa kế…
Dự thảo sơ đồ vị trí thửa đất tranh chấp (nếu có).

– Nộp hồ sơ khởi kiện:

Nộp trực tiếp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất tranh chấp.

Gửi hồ sơ qua đường bưu điện, hoặc qua hệ thống trực tuyến của Tòa án (nếu có).

Sau khi nhận hồ sơ, Tòa án có thẩm quyền sẽ kiểm tra và có thể yêu cầu bổ sung hồ sơ khởi kiện nếu thiếu hoặc chưa đầy đủ.

Chuẩn bị xét xử và xét xử sơ thẩm tranh chấp đất đai

– Nhận, xử lý đơn khởi kiện và thụ lý

Tòa án ra thông báo yêu cầu người khởi kiện nộp tạm ứng án phí (nếu đủ hồ sơ).

Người khởi kiện tiến hành nộp án phí tạm ứng tại Phòng thi hành án dân sự khu vực/Cục thi hành án Tỉnh, nhận lại biên lai nộp cho Tòa án.

Tòa án ký quyết định thụ lý vụ án tranh chấp đất đai nếu hồ sơ phù hợp.

– Chuẩn bị xét xử và xét xử

Tòa án thực hiện công tác xác minh, đo đạc, lấy lời khai các bên, thu thập bổ sung chứng cứ, tài liệu cần thiết.

Tiến hành tổ chức phiên hòa giải tại Tòa án, nếu không hòa giải được thì chuyển sang xét xử sơ thẩm.

Phiên tòa xét xử sơ thẩm: các bên trình bày yêu cầu, quan điểm, cung cấp chứng cứ, Tòa án xem xét và ra bản án/văn bản quyết định.

Nếu không đồng ý, các bên có quyền kháng cáo lên Tòa án cấp trên theo trình tự phúc thẩm.

Câu hỏi thường gặp khi khởi kiện tranh chấp đất đai năm 2025

Điều kiện nào để được khởi kiện tranh chấp đất đai?

Để được Tòa án thụ lý đơn khởi kiện tranh chấp đất đai, người khởi kiện phải đáp ứng các điều kiện: có quyền khởi kiện (người bị xâm phạm quyền lợi đất đai), tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, vụ tranh chấp chưa được các cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án/quyết định có hiệu lực và đã tiến hành hòa giải tại UBND xã nhưng không thành.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu?

Theo quy định hiện hành, tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Tuy nhiên, các tranh chấp hợp đồng, thừa kế, chuyển nhượng liên quan đến đất đai phải tuân theo thời hiệu dân sự, phổ biến là 3 năm đối với hợp đồng và 10 năm đối với thừa kế tính từ thời điểm phát sinh tranh chấp đất đai.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những giấy tờ gì?

Một bộ hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai đầy đủ gồm: đơn khởi kiện (theo mẫu năm 2025), biên bản hòa giải không thành tại UBND xã/phường, giấy tờ nhân thân của người khởi kiện (Căn cước/CCCD, hộ chiếu), giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ thủ tục khác), danh mục tài liệu chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện tranh chấp đất đai và các chứng cứ, tài liệu liên quan đến quá trình tranh chấp.

Xử lý tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ thế nào?

Trường hợp tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, các bên cần cung cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định (giấy tờ mua bán, thừa kế, chứng nhận của cơ quan nhà nước, giấy xác nhận của địa phương, bản đồ gốc…) hoặc chứng cứ sử dụng đất lâu dài, hợp pháp và xác nhận của UBND cấp xã. Việc hòa giải tại xã/phường là bắt buộc trước khi khởi kiện lên Tòa án.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã gồm những bước gì?

Quy trình hòa giải tại UBND xã/phường gồm: tiếp nhận đơn yêu cầu hòa giải của các bên, xác minh hiện trạng, mời các bên lên họp hòa giải, lập biên bản hòa giải (thành hoặc không thành), cấp biên bản hòa giải cho các bên. Nếu hòa giải không thành, biên bản là căn cứ để nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án.

Khi nào phải nộp đơn tại Tòa án nhân dân khu vực?

Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực trong các trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về hợp đồng, chủ quyền và các quan hệ dân sự liên quan đến đất theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự hiện hành.

Quy trình xét xử tranh chấp đất đai sơ thẩm có gì đặc biệt?

Sau khi nhận và thụ lý hồ sơ, Tòa án tiến hành các bước xét xử sơ thẩm: xác minh, thu thập chứng cứ, tiến hành hòa giải, triệu tập các bên, xét xử công khai. Các bản án hoặc quyết định của Tòa sơ thẩm sẽ được gửi đến các bên liên quan và có thể bị kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm nếu một bên không đồng ý với kết quả.

Chi phí khởi kiện tranh chấp đất đai bao gồm những khoản nào?

Người khởi kiện cần nộp tạm ứng án phí theo quy định của Tòa án cấp khu vực, chi phí giám định, nếu có phát sinh, phí dịch vụ luật sư (nếu thuê luật sư tư vấn/bảo vệ), các phí liên quan đến việc sao lục tài liệu, bản đồ, chứng cứ đất đai liên quan vụ kiện.

Vai trò của luật sư khi giải quyết tranh chấp đất đai là gì?

Luật sư đóng vai trò tư vấn pháp lý, chuẩn bị hồ sơ, đánh giá chứng cứ, đại diện tham gia hòa giải, hỗ trợ soạn thảo đơn khởi kiện tranh chấp đất đai, tham gia phiên toà bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Sự có mặt của luật sư giúp các bên tránh sai sót, tăng hiệu quả và tiết kiệm thời gian xử lý tranh chấp.

Luật sư trong giải quyết tranh chấp đất đai

Nếu không đồng ý bản án sơ thẩm, có được kháng cáo không?

Các bên trong vụ tranh chấp đất đai có quyền kháng cáo bản án/ quyết định sơ thẩm của Tòa án trong thời hạn luật định (thường là 15 ngày), đưa sự việc lên Tòa án cấp phúc thẩm để yêu cầu xem xét lại toàn bộ hoặc một phần bản án sơ thẩm nếu có lý do chính đáng hoặc có chứng cứ mới liên quan vụ án tranh chấp đất đai

Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Luật Tự Do

Hãng Luật Quốc Tế Tự Do là đơn vị Văn phòng luật sư uy tín tư vấn pháp lý, hỗ trợ giải quyết các loại tranh chấp đất đai, đi đầu về pháp lý đất đai, thừa kế, hợp đồng, khiếu nại thu hồi đất, đại diện tranh tụng tại Tòa án và cung cấp dịch vụ soạn thảo, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai một cách bài bản, chuyên nghiệp.

Hotline: 0901109768 – Luật sư Tư vấn Đất đai Luật Tự Do luôn sẵn sàng đồng hành cùng khách hàng trong mọi tình huống tranh chấp đất đai, tối ưu hóa quyền và lợi ích hợp pháp.

Luật sư hỗ trợ toàn diện từ khâu xác định phương án hòa giải, chuẩn bị hồ sơ, thu thập chứng cứ, soạn đơn khởi kiện, đại diện tố tụng, bảo vệ quyền lợi khách hàng đến cùng.