Cần tư vấn luật đất đai trước khi mua đất – tránh rủi ro và tranh chấp pháp lý

Thị trường bất động sản luôn là kênh đầu tư và tích lũy tài sản hàng đầu tại Việt Nam nhưng cũng tiềm ẩn vô số rủi ro pháp lý. Một giao dịch sai lầm không chỉ làm mất đi khoản tiền lớn mà còn kéo theo những vụ kiện tụng kéo dài, gây tổn thất nặng nề về thời gian và tinh thần. Vì vậy, việc cần tư vấn luật đất đai trước khi mua đất giúp nhận diện, đánh giá và loại bỏ tối đa các rủi ro pháp lý khi mua đất ngay từ giai đoạn đầu tiên.

Đất đai luôn là kênh đầu tư và tích lũy tài sản hàng đầu tại Việt Nam

Các loại rủi ro pháp lý thường gặp khi mua đất

Trước khi đi sâu vào quy trình cần tư vấn luật đất đai trước khi mua đất, người mua cần nắm rõ những rào cản pháp lý phổ biến nhất có thể biến một giao dịch hời thành một khoản đầu tư thất bại.

Rủi ro liên quan đến thông tin quy hoạch

Bất động sản nằm trong dự án công cộng, đường giao thông, hoặc các dự án phát triển kinh tế – xã hội đã được phê duyệt. Mặc dù vẫn có thể giao dịch, nhưng người mua cần chấp nhận đất sẽ bị thu hồi và chỉ được đền bù theo khung giá nhà nước.

Đất quy hoạch đã được công bố nhưng chậm triển khai, khiến người sử dụng đất bị hạn chế quyền trong thời gian dài.

Rủi ro về giấy tờ pháp lý

Tính pháp lý của giấy tờ là yếu tố cốt lõi. Sai sót hoặc thiếu sót trong sổ đỏ có thể khiến thủ tục sang tên sổ đỏ không thể thực hiện được.

• Đất chưa có sổ đỏ: Mua bán bằng giấy tờ tay không công chứng đối với đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cực kỳ rủi ro và không được pháp luật bảo vệ.
• Sổ đỏ giả, Sổ đỏ thế chấp: Tài sản đã bị làm giả giấy tờ hoặc đã được mang đi thế chấp tại ngân hàng mà người bán không thông báo.

Rủi ro về tranh chấp và quyền sở hữu

• Đất đang tranh chấp: Tranh chấp về ranh giới, thừa kế, hoặc quyền sở hữu chung.
• Đất đang bị kê biên thi hành án: Tài sản đang bị cơ quan có thẩm quyền phong tỏa để đảm bảo thi hành án dân sự hoặc hình sự.

Quy trình cần nắm rõ trước khi mua đất để đảm bảo an toàn

Để kiểm soát những rủi ro cần thực hiện các bước pháp lý sau

Bước 1: Kiểm tra tính pháp lý của bất động sản

Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Tính xác thực: Xác minh với Văn phòng Đăng ký đất đai về số thửa, số tờ bản đồ, hiện trạng và tính hợp lệ của sổ.
• Mục đích sử dụng: Đất ở, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp. Phải kiểm tra khả năng chuyển mục đích sử dụng đất nếu có ý định xây dựng.
• Tình trạng giao dịch: Đất có đang bị thế chấp ngân hàng hay đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án không?

Kiểm tra Chủ sở hữu:

• Xác minh CMND/CCCD của người bán có khớp với tên trên sổ đỏ không.
• Nếu là tài sản chung vợ chồng cần có chữ ký đồng ý của cả hai vợ chồng trong hợp đồng.
• Nếu người bán là đại diện theo ủy quyền, cần kiểm tra tính hợp pháp của giấy ủy quyền.

Bước 2: Kiểm tra quy hoạch và tranh chấp đất đai

Kiểm tra quy hoạch đất đai:

• Người mua hoặc luật sư có thể nộp đơn đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch tại UBND cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
• So sánh ranh giới thực tế trên sổ đỏ với bản đồ quy hoạch tại địa phương.

Xác minh tranh chấp:

• Hỏi thăm trực tiếp hàng xóm, tổ trưởng dân phố về lịch sử sử dụng đất, có từng xảy ra tranh chấp ranh giới, thừa kế, hoặc khiếu nại không.
• Yêu cầu xác nhận từ UBND cấp Xã/Phường về tình trạng không tranh chấp của thửa đất.

Bước 3: Đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc là văn bản pháp lý đầu tiên, thường phát sinh nhiều rủi ro pháp lý khi mua đất nhấtPhải lập thành văn bản. Mặc dù pháp luật không bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng đặt cọc, nhưng việc công chứng sẽ tăng tính bảo đảm pháp lý.

Các điều khoản quan trọng theo luật đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) đã có nhiều điều chỉnh quan trọng

Sau khi hoàn tất khâu kiểm tra và đặt cọc, việc ký kết HĐCNQSDĐ là bước quyết định. Hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Luật Đất đai.

Sự khác biệt trong luật đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) đã có nhiều điều chỉnh quan trọng mà người mua và bán cần lưu ý, với bộ luật mới việc cần tư vấn luật đất đai trước khi mua đất là điều cần thiết để hiểu rõ hơn với những thay đổi này:

• Thẩm quyền công chứng: Việc công chứng HĐCNQSDĐ có thể được thực hiện tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào trên địa bàn tỉnh/thành phố nơi có đất, không nhất thiết phải là công chứng viên tại quận/huyện có đất.
• Giá trị Hợp đồng: Cần ghi rõ giá chuyển nhượng thực tế để tránh rủi ro về thuế và tranh chấp sau này. Tình trạng “hai giá” (giá thực tế và giá ghi trên hợp đồng) là hành vi tiềm ẩn rủi ro rất lớn.

Các điều khoản cần tuyệt đối đảm bảo

• Giá trị giao dịch và phương thức thanh toán: Phải quy định rõ ràng bằng tiền mặt hay chuyển khoản, tại thời điểm nào, có giữ lại một khoản tiền chờ hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ 2024 hay không.
• Trách nhiệm nộp thuế, phí: Quy định rõ bên nào chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Theo luật, người bán chịu thuế thu nhập cá nhân, người mua chịu lệ phí trước bạ, nhưng các bên có thể thỏa thuận khác.
• Điều khoản về giải quyết tranh chấp: Nên quy định rõ cơ quan có thẩm quyền giải quyết và luật áp dụng trong trường hợp xảy ra tranh chấp sau giao dịch.

XEM THÊM: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhanh – tránh lỗi pháp lý thường gặp

Thủ tục sang tên sổ đỏ mới nhất đảm bảo giao dịch hoàn tất

Hoàn tất giao dịch chỉ khi người mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình.

Các bước để sang tên quyền sử dụng đất

1. Ký Hợp đồng: Vợ chồng người bán và người mua cùng ký tại tổ chức công chứng.
2. Khai thuế: Nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất.
3. Nộp hồ sơ đăng ký biến động: Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Hồ sơ bao gồm: Hợp đồng công chứng, Sổ đỏ bản gốc, Giấy tờ tùy thân các bên.
4. Nhận thông báo thuế: Nhận thông báo nộp thuế từ cơ quan thuế và tiến hành nộp.
5. Nhận Sổ Đỏ Mới: Sau khi có biên lai nộp thuế, văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả Sổ Đỏ mới đã sang tên cho người mua.

Các trường hợp có thể trì hoãn thủ tục

• • Nợ nghĩa vụ tài chính: Người bán chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến BĐS trước đó.
  • Sai lệch thông tin: Thông tin trên Sổ Đỏ có sai lệch so với hồ sơ gốc hoặc Giấy tờ tùy thân.

• Trùng sổ/Sổ giả: Phát hiện sổ đỏ là giả mạo hoặc BĐS đã được cấp sổ cho nhiều người. 

Các câu hỏi thường gặp khi cần tư vấn luật đất đai trước khi mua đất

Những thắc mắc khi đối mặt với quyết định mua BĐS.

Tôi nên làm gì nếu phát hiện BĐS mình định mua bị vướng quy hoạch?

Nếu BĐS đã có quyết định thu hồi đất, bạn vẫn có thể mua nhưng nên đàm phán giá thấp hơn nhiều so với thị trường. Quan trọng nhất là bạn cần nắm rõ thời điểm dự kiến thu hồi và mức đền bù dự kiến. Nếu là quy hoạch treo (chưa có quyết định thu hồi), hãy xác minh thời hạn và tính khả thi của quy hoạch để tránh bị chôn vốn lâu dài.

Đất chưa có sổ đỏ có mua được không? Rủi ro lớn nhất là gì?

Về nguyên tắc, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng hợp đồng công chứng/chứng thực và người chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ (sổ đỏ). Nếu mua bán đất chưa có sổ đỏ, bạn đang chấp nhận rủi ro pháp lý khi mua đất rất lớn:

• Không được pháp luật công nhận: Hợp đồng vô hiệu, không thể kiện ra Tòa để đòi quyền lợi.
• Bị lừa đảo: Người bán có thể bán cho nhiều người.
• Không thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ 2024: Bạn không thể đứng tên trên giấy tờ hợp pháp.

Thời điểm nào tôi nên thanh toán hết tiền cho người bán?

Không nên thanh toán 100% giá trị giao dịch cho đến khi bạn nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình mà hãy đặt cọc (5-10%), ký Hợp đồng công chứng (thanh toán 70-80%), và thanh toán phần còn lại (10-25%) sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính với nhà nước và nhận Sổ Đỏ mới.

Kiểm tra quy hoạch đất đai chính xác nhất ở đâu?

• Phòng Tài nguyên và Môi trường  cấp Huyện/Thành phố: Nơi lưu trữ hồ sơ quy hoạch chi tiết.

• Ủy ban Nhân dân cấp Huyện: Cơ quan phê duyệt và quản lý quy hoạch.
• Văn phòng Đăng ký Đất đai: Cơ quan có trách nhiệm cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý và quy hoạch của thửa đất khi có đơn yêu cầu.

Lợi ích quan trọng của việc đồng hành cùng luật sư chuyên nghiệp

Dịch vụ cần tư vấn luật đất đai trước khi mua đất là cách hiệu quả nhất để bảo vệ khoản đầu tư

Thị trường BĐS luôn biến động và luật pháp không ngừng thay đổi. Luật Đất đai 2024, sắp có hiệu lực, mang lại nhiều thay đổi lớn về cách thức định giá đất và quy trình cấp sổ. Việc có sự tư vấn của luật sư chuyên nghiệp sẽ giúp bạn rõ hơn về các quy định trong bộ luật mới.

Công ty Luật TNHH Hãng Luật Quốc Tế Tự Do với kinh nghiệm dày dặn cung cấp dịch vụ cần tư vấn luật đất đai trước khi mua đất trọn gói, bao gồm:

• Kiểm tra tính pháp lý, kiểm tra quy hoạch đất đai và xác minh thông tin chủ sở hữu.
• Hỗ trợ đàm phán các điều khoản có lợi, soạn thảo Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng chuyển nhượng chuẩn mực, loại bỏ các rủi ro pháp lý khi mua đất tiềm ẩn.
• Thay mặt khách hàng thực hiện các bước phức tạp như khai thuế, nộp hồ sơ đăng ký biến động và nhận Giấy chứng nhận mới, đảm bảo thủ tục sang tên sổ đỏ 2024 diễn ra nhanh chóng, chính xác.

Việc chi một khoản phí nhỏ cho dịch vụ cần tư vấn luật đất đai trước khi mua đất là cách hiệu quả nhất để bảo vệ khoản đầu tư lớn và tránh xa mọi kiện tụng không đáng có.

Thông tin liên hệ Hãng Luật Quốc Tế Tự Do

Luật Quốc Tế Tự Do cung cấp dịch vụ cần tư vấn luật đất đai trước khi mua đất trọn gói

Công ty: Hãng Luật Quốc Tế Tự Do 

Hotline: 0901 109 768. 

Email: lsdangvandung@gmail.com.