Tranh chấp đất đai có bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện

Tranh chấp đất đai  luôn là một trong những dạng mâu thuẫn phức tạp, kéo dài và phổ biến nhất trong đời sống xã hội. Khi xung đột quyền lợi xảy ra, nhiều người thường chọn phương án khởi kiện ngay ra Tòa án để phân xử. Khi đó, một trong những câu hỏi được nhiều người quan tâm khi xảy ra tranh chấp đất đai là liệu có bắt buộc phải hòa giải trước khi khởi kiện tại Tòa án hay không? Bài viết này sẽ cung cấp câu trả lời chi tiết và chính xác nhất theo quy định pháp luật hiện hành.

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI LÀ GÌ?

Theo khoản 47 Điều 3 Luật đất đai 2024 quy định tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Hiểu theo một cách đơn giản nhất, đây là dạng mâu thuẫn nhằm xác định xem ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với một thửa đất hoặc một phần diện tích đất cụ thể.

Xem thêm: Trình tự thủ tục tranh chấp đất đai mới nhất

HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI LÀ GÌ?

Hòa giải tranh chấp đất đai là quá trình các bên có tranh chấp về quyền, nghĩa vụ hoặc lợi ích liên quan đến đất đai cùng trao đổi, thương lượng để giải quyết mâu thuẫn với sự hỗ trợ của cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân có thẩm quyền. Thông qua hòa giải, các bên hướng tới việc đạt được sự thỏa thuận thống nhất nhằm chấm dứt tranh chấp, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đồng thời hạn chế việc phải giải quyết tranh chấp bằng các thủ tục tố tụng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024, hòa giải trong tranh chấp đất đai được chia thành hai loại: hòa giải tự nguyện và hòa giải bắt buộc.

NHỮNG TRƯỜNG HỢP TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẮT BUỘC PHẢI HÒA GIẢI TẠI UBND XÃ

Theo quy định pháp luật, chỉ một số loại tranh chấp đất đai nhất định mới phải trải qua thủ tục hòa giải bắt buộc. Việc xác định đúng trường hợp phải hòa giải tại UBND cấp xã có ý nghĩa quan trọng, bởi đây là điều kiện để cơ quan có thẩm quyền thụ lý và giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật. Theo quy định Điều 235 Luật Đất đai 2024, những tranh chấp liên quan trực tiếp đến việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất sẽ thuộc diện bắt buộc hòa giải, cụ thể:

• “ Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;
•  Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai”.

Đồng thời, theo Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 hướng dẫn quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành quy định loại trừ điều kiện bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp:

“2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”

NHỮNG TRƯỜNG HỢP TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHÔNG BẮT BUỘC PHẢI HÒA GIẢI TẠI UBND XÃ

Bên cạnh các trường hợp bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã, pháp luật cũng quy định một số loại tranh chấp liên quan đến đất đai không phải thực hiện thủ tục này trước khi khởi kiện tại Tòa án. Việc phân biệt đúng giữa tranh chấp đất đai bắt buộc hòa giải và tranh chấp không bắt buộc hòa giải giúp các bên lựa chọn đúng trình tự, thủ tục giải quyết, tránh mất thời gian và chi phí không cần thiết.

Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 235 Luật đất đai 2024 quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.”

Tranh chấp về giao dịch dân sự liên quan đến đất đai

Đây là các tranh chấp phát sinh từ những giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn hoặc đặt cọc mua bán đất. Nội dung tranh chấp thường xoay quanh hiệu lực giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên hoặc yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu. Do không phải tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất nên các bên không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án.

Tranh chấp về thừa kế

Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất phát sinh khi những người thừa kế không thống nhất được về việc xác định di sản, hàng thừa kế, phần di sản được hưởng hoặc tính hợp pháp của di chúc. Bản chất của tranh chấp là tranh chấp về quyền thừa kế và phân chia di sản chứ không phải tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Vì vậy, người có quyền lợi liên quan có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án mà không phải thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã.

Tranh chấp tài sản chung khi ly hôn:

Trong quá trình giải quyết ly hôn, vợ chồng thường phát sinh tranh chấp về việc phân chia quyền sử dụng đất là tài sản chung, việc phân chia quyền sử dụng đất được coi là một phần của vụ án hôn nhân và gia đình, không bắt buộc hòa giải tại UBND xã.

Đối với những trường hợp này, đương sự có thể lựa chọn hòa giải tự nguyện tại xã hoặc tại cơ sở, nhưng nếu không đạt được thỏa thuận, họ có quyền nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân mà không sợ bị trả lại đơn vì lý do thiếu biên bản hòa giải cấp xã.

THỦ TỤC HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI UBND XÃ

Căn cứ theo khoản 2 điều 235 Luật đất đai 2024 quy định về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã như sau:

• Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;
• Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
• Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
• Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;
• Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.

Việc xác định tranh chấp đất đai có bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã hay không là vấn đề quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền khởi kiện và quá trình giải quyết vụ việc. Nếu cần tư vấn hoặc hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai, Quý khách hàng có thể liên hệ Hãng Luật Tự Do để được luật sư hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.

Hotline: 0901109768